- Как пандемия коронавируса повлияла на рынок недвижимости в Казахстане?
- Повлияла и очень сильно. Вернее, последствия пандемии, экономический кризис и общее падение доходов и уровня платежеспособности населения. Далеко не все попадают под действие программ господдержки, далеко не все могут воспользоваться ипотекой. Весной этого года, когда «ковидные» события только начинались, никто и предположить не мог, что ситуация с коронавирусом затянется на такой долгий срок и будет иметь такие последствия. Все предполагали, что по выходу из карантина, максимум к осени, рынок недвижимости стабилизируется и заживет своей прежней жизнью. Сегодня понятно, что предположения оказались ошибочными, COVID-19 оказался непредсказуем и сильнее наших ожиданий. Всё мировое сообщество с трудом справляется с его последствиями. Нет никакой гарантии, что в Казахстане не случится очередной локдаун, и не будут введены жесткие ограничения. При входе в карантин моментально поднялся курс доллара. Многие сделки тогда остановились на стадии задатка и устной договоренности. Нечто подобное уже бывало, казахстанцы пережили две девальвации, и я помню, как покупатели отказывались от задатка в тысячу долларов, потому что считали, что доллар вырастет еще больше, и они выиграют в цене. К нашему счастью, сейчас такого не произошло, и все сделки с задатками, осуществленные в начале карантина, были успешно завершены. А в мае, после отмены режима ЧП и выхода из карантина, родился новый спрос, очень сильно отличающийся от того, что мы видели ранее. Покупатели стали дольше выбирать объекты и для принятия окончательного решения им требуется больше времени. Надо понимать, что рынок сейчас предлагает большой выбор недвижимости, в каком бы сегменте человек ни делал покупку, количество предложений в разы превышает количество спроса. Покупатели категоричны в своих офертах: - «Вот у меня такая сумма. Не хотите продавать, у меня еще есть предложения». Среди риэлторов популярна фраза, что продавцы делятся на две категории: те, которые реально продают, и те, кто «играет в продажи». Так вот последние до сих пор пытаются запрыгнуть в ушедший паровоз, помня о том, что было время, когда им предлагали суммы 150 тысяч долларов и выше, и не хотят понимать, что сейчас их «красная цена» - в два, а то и больше раза ниже.
- Можно сказать, что спрос на квартиры упал?
- Количество сделок купли-продажи во втором квартале текущего года снизилось почти на 18% в сравнении к аналогичному периоду прошлого года. Стоимость квадратного метра при этом выросла, так как большая часть строительных материалов завозится в Казахстан из-за рубежа и закупается в иностранной валюте, которая имеет тенденцию роста. Количество сделок к концу третьего квартала выросло на 5-7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Пандемия пандемией, но жизнь продолжается, и люди решают повседневные житейские задачи, улучшают жилищные условия - съезжаются, разъезжаются, женятся, разводятся, дети начинают жить отдельно от родителей. Поэтому после локдауна народ активизировался, что привело к увеличению количества сделок.
- В разгар карантина многие ожидали, что цены на недвижимость упадут. Оправдался ли этот прогноз?
- На это надеялись покупатели. Но продавцы как раз думали наоборот. Цены вслед за долларом повысились, не имея под собой действительного обоснования. Есть правило экономики: рост цен происходит, когда есть дефицит товара. Сейчас же дефицита на жилье не наблюдается. Каждый, чтобы понять уровень цен на недвижимость, обращается в «Крышу» - своеобразную витрину, в которой продавцы, не владея основами ценообразования, выставляют на продажу свою недвижимость и, как следствие, их ценник это их «хотелки». К примеру, вот хочет человек за квартиру 50 тысяч долларов, он и выставляет эту цену, и когда курс доллара 380 тенге за 1 доллар, и когда 430. И ему не важно, что он ее уже год или более не может продать. Но когда на этот объект находится покупатель и начинаются реальные переговоры, сделки совершаются по совсем другой цене. Профессиональное агентство ведет статистику проведенных сделок, из которой можно увидеть, что стоимость продажи объектов недвижимости намного ниже первоначальной выставочной стоимости. Вот интересный момент, если бы на «Крыше» цены выставлялись в долларах, как это было когда-то, то ситуация с ценами выглядела более стабильной. Вот и судите, что есть истинное повышение цен.
- Что сейчас пользуется большим спросом, частные дома или квартиры?
- После введения в стране ЧП, когда все оказались изолированы в четырех стенах, многие сразу оценили, что значит иметь свой маленький клочок земли, где можно выйти прогуляться и подышать свежим воздухом, а дети смогут поиграть. Опять же наличие собственного сада и огорода в условиях ограничения передвижения тоже играет немаловажную роль. То есть привлекательность частных домов с небольшими участками земли возросла. Уже в мае возросло количество сделок по домам и земельным участкам и составило около 30 % от общего количества сделок. Наибольшим спросом пользуется жилье эконом-класса как в частном секторе, где спрос варьируется в пределах до 40 миллионов тенге, так и на «вторичном» рынке сравнительно небольшие по площади 1-2-комнатные квартиры. На 3-4-комнатные квартиры спрос гораздо ниже, поэтому срок продажи этих предложений дольше. Думаю, «вторичка» всегда будет пользоваться большей популярностью из-за своей стоимости и за счет меньших коммунальных платежей, чем в новостройках.
- Насколько сильно пострадал рынок коммерческой недвижимости?
- Рынок коммерческой недвижимости сегодня в непростой ситуации. За несколько месяцев вынужденного дистанционного функционирования многие сферы бизнеса адоптировались к «онлайн» режиму. Это послужило тому, что «офисники» стали сокращать арендные площади, а некоторые и вовсе закрыли офисы. У арендодателей образовались вакантные площади, которые с трудом заполняются из-за высокой миграции арендаторов, что вынуждает собственников идти навстречу арендаторам, делать дисконты на арендную плату. Такая же ситуация и с торговыми площадями. Многие фирмы освоили формат «интернет магазина», большой плюс в этом случае для них - отсутствие арендной платы. Пандемия меняет моду на посещение точек «общепита». Большие рестораны, комплексы сейчас стали неактуальны, их невозможно не то что продать, но и сдать в аренду. А ведь еще несколько лет назад разве можно было представить, чтобы в центре города простаивали коммерческие площади? Популярностью у горожан пользуются небольшие кафе с летними площадками.
Когда в нашу жизнь вошли торгово-развлекательные центры, где можно было одновременно сделать покупки, сходить в кино и отдохнуть всей семьей, «стрит-ритейл» (торговое помещение на первом этаже здания, имеющее отдельную входную группу с большой проходимостью) стал перебираться на эти площадки. Последствия пандемии- долгосрочное ограничение доступа на объекты более 500 м2. И мы видим возрождение формата «стрит-ритейл». Это, пожалуй, один из немногих плюсов, если не единственный, на рынке коммерческой недвижимости.
- Как изменилась ситуация с рынком жилья в разных городах Казахстана?
- Алматы и Нур-Султан, как и другие крупные города, пострадали от последствий пандемии, конечно, гораздо в меньшей степени. На это повлияло и большая численность жителей, и гораздо более высокие доходы населения, и очень высокая концентрация бизнес-структур. В августе, в сравнении с июлем, ценник на м2 вырос на 2,6%, а при сопоставлении с августом прошлого года – на 6,3%. Если говорить о конкретных лидерах, самый большой рост по цене за м2 отмечался: в Нур-Султане – 375 100 тг, в Алматы – 358 700 тг, в Атырау – 326 100 тг, в Шымкенте – 329 900 тг и Актау – 238 900 тг. Если сравнивать с январем, то мы можем увидеть не очень значительные изменения. Тогда цены за м2 выглядели следующим образом: в Нур-Султане - 369 700 тг, Алматы - 357 200 тг, в Атырау - 326 100 тг, в Шымкенте - 312 700 тг и в Актау - 238 900 тг.
- Выгодно ли сейчас инвестировать в недвижимость?
- О крупных инвесторах на сегодня можно забыть. По крайней мере до стабилизации мировой эпидемиологической обстановки и восстановления экономических отношений между странами. Сейчас Казахстан не интересен крупным зарубежным инвесторам. Есть единичные случаи, например, недавно одна крупная российская компания зашла на рынок Казахстана, мы сейчас работаем с ней. Если говорить об инвестициях казахстанцев, то в этом случае кто-то предпочитает хранить свои сбережения в банках, кто-то не доверяет банкам и вкладывает свои капиталы в недвижимость, потому что этот вид инвестиций для них более понятен и потому более надежен, учитывая возможность дохода от сдачи в аренду. Популярным видом инвестиций для наших граждан до пандемии было приобретение недвижимости за пределами Казахстана. Но и здесь COVID-19 внес свои корректировки, приостановил сделки с зарубежной недвижимостью на неопределенный срок.
- В будущем году должен вступить в силу закон, по которому казахстанцы смогут снимать часть своих пенсионных накоплений. Многие этого ждут. Насколько сильно это отразится на рынке жилья?
- Я думаю, никакого заметного влияния принятие этого закона не окажет. Там тоже есть свои особенности.
Определен «достаточный порог» счета, на котором должно быть не менее:
* 2 518 000 тенге для 30-летних граждан
* 2 961 000 тенге для 35-летних граждан;
*3 437 000 тенге для 40-летних граждан;
* 3 947 000 тенге для 45-летних граждан;
*4 495 000 тенге для 50-летних граждан;
*5 084 000 тенге для 55-летних граждан;
* 5 586 000 тенге для граждан 59 и более лет.
Всё, что более «порога достаточности», можно будет использовать для покупки жилья и медицинские услуги.
Сегодня в СМИ очень активно обсуждается жизнеспособность данной программы. Встречаются прогнозы повышения стоимости недвижимости на 20-30%, которые продавцы недвижимости воспринимают как «сигнал к действию». И мы, риэлторы, в работе с продавцами это уже сейчас видим - собственники не хотят договариваться с потенциальными покупателями, уповая на «предстоящее повышение цен».
Что же на самом деле ожидает рынок недвижимости?
Во-первых, давайте дождемся окончательного варианта программы, чтобы понимать требования к программе и возможности граждан.
Во-вторых, без роста доходности у населения, которую может обеспечить увеличение рабочих мест, улучшение условий развития МСБ, одним словом экономическая стабильность страны, увеличение спроса на недвижимость ожидать не стоит. Мировое сообщество до сих пор во власти пандемии и на сколько эта ситуация продлится не известно.
В-третьих, не факт, что казахстанцы массово будут использовать свои накопления для покупки недвижимости. Как раз граждане, у которых могут быть значительные накопления, а это люди старше 45 лет, возможно в моменте будут решать вопросы, касающиеся их здоровья, и их накопления будут использованы на медицинские услуги. А вот молодые казахстанцы, которые чаще всего являются приобретателями недвижимости, вряд ли будут иметь нужные накопления. Не секрет, что большая часть самозанятого населения получает зарплату «в конверте» с минимальными отчислениями.
В-четвертых, недвижимость неоправданно завышена продавцами в своей оценке. Сделки в реальности проходят, как я уже говорила, по ценам гораздо ниже выставочных. И предполагаемый рост цен - это всего лишь желание продавцов дороже продать свою недвижимость.
Поэтому выделение средств из ЕНПФ не окажет существенного влияния на цены недвижимости.
- Можете дать прогноз, как будет развиваться ситуация на казахстанском рынке недвижимости? Стоит ли казахстанцам продавать или покупать жилье прямо сейчас или выгоднее подождать «лучших времен»?
- Давать сейчас прогнозы не совсем правильно и честно. Многое зависит от того, как будет развиваться ситуация с пандемией, какой будет процент заболеваемости, введут ли в стране частичные ограничения или полноценный локдаун, как будет складываться экономическая обстановка в стране и в мире?
Предлагаю жить здесь и сейчас, и не откладывать решение жизненно важных вопросов на потом. Думаю, что в 2021 году определенно активным спросом будет пользоваться частный сектор, дачные участки и квартиры до 50 м2. Что же касается цен, то наш рынок сейчас перенасыщен предложениями и, хотим мы того или нет, как бы продавцы не «держали оборону», цены на недвижимость будут постепенно ползти вниз.
С уважением,
Лариса Степаненко.