Фото Асета Кундакбаева, kapital.kz
Пандемия коронавируса ударила по строительному сектору. Покупательский спрос снизился, а строительство новых жилых объектов пришлось отложить на неопределенный срок. Вдобавок к этому периодически происходят скачки курса доллара. И, как следствие, из-за повышения цен на импортные строительные материалы казахстанские застройщики подняли цены на недвижимость. И это в свою очередь отпугнуло очень многих соотечественников от покупки жилья. Не прибавляют оптимизма и разговоры о возможной второй волне коронавируса. Что же делать казахстанцам в этом случае, как следует поступить, разбирался корреспондент Azattyq Rýhy.
Казахстанский рынок недвижимости по-прежнему стагнирует.
«В настоящее время мы не ожидаем какого-то всплеска и развития рынка недвижимости. Рынок стагнирует, и это касается и первичного, и вторичного жилья. Если говорить о первичном жилье, то это обусловлено тем, что практически все строительные компании ушли в минус. Те объекты жилищного строительства, которые планировали сдать в этом году, будут по срокам смещены где-то на три-четыре месяца до следующего года. Те проекты, которые планировалось осуществить крупными застройщиками, примерно наполовину урезаны. Будут вводиться в эксплуатацию те объекты, которые находятся на стадии строительства и завершения. А новые объекты пока застройщики отложили на неопределенный срок», – сказал президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов.
Отложить возведение новых объектов застройщики решили из-за неопределенности на рынке. Уже сейчас сильно упал покупательский спрос, усиливают тревогу и разговоры о второй волне коронавируса. Многие казахстанцы, подсчитав свои риски, а это сокращение дохода или же возможная потеря работы, предпочитают отказаться от запланированной покупки квартиры.
Напрасными оказались и оптимистичные ожидания застройщиков по поводу запуска новой жилищной программы «5-10-20». Потому что она оказалась ориентированной на узкий круг лиц. Претендовать на участие в ней могут лишь очередники, а они не вызовут большого спроса, который сможет привести к буму в строительной отрасли.
Не погибнуть застройщикам в период пандемии помогли государственные программы льготного кредитования, отмечают эксперты. Именно они стали основным двигателем продаж: на них приходится девять сделок из 10 по ипотечным займам. Строительные компании в буквальном смысле переориентировались: в настоящее время они делают ставку на возведение жилья экономкласса, которые по своей квадратуре и стоимости соответствуют условиям льготного кредитования с процентной ставкой от 2% до 10% годовых.
Единственным минусом покупки жилья экономкласса является его отдаленность от центра городов. Ведь низкой цены можно добиться за счет более дешевых земельных участков. При этом покупатели сейчас также переориентировались на покупку новостроек. Ведь на вторичном рынке ставки кредитов на покупку квартир доходят до 15-17%.
Приведем данные Комитета по статистике Министерства национальной экономики РК. Согласно официальным данным, цены на новое жилье в стране в июле этого года в сравнении с июнем увеличились на 0,2%, с декабря 2019 года – на 2,1%. В среднем по республике цена продажи одного квадратного метра в новостройках в прошлом месяце составила 298 тысяч 914 тенге.
Рост цен эксперты объясняют пресловутыми скачками пары доллара и тенге. Как известно, строительные материалы приобретаются в основном в иностранной валюте, и когда стоимость доллара растет, то повышается и цена на новую недвижимость. Чаще все дорожает жилье классов «комфорт», «бизнес» и выше – при их возведении применяются более дорогие строительные материалы, используются система «умных» домов и «зеленые» технологии.
Цены на жилье экономкласса застройщики стараются сдержать, чтобы не отпугивать своих покупателей.
«По большому счету застройщики, которые строят непосредственно для покупателей по государственным программам, могут корректировать стоимость и снижать, чтобы она была более доступной для покупателя. За счет чего это происходит? Потому что в этих домах применяется небольшой процент импортных строительных материалов. Жилье четвертой категории практически на 85% состоит из отечественных строительных материалов, которые не дают сильную нагрузку на определение стоимости квадратного метра», – отметил Ермек Мусрепов.
Можно приобрести жилье еще дешевле – если участвовать в долевом строительстве. То есть для этого необходимо вложить деньги на стадии возведения объекта. Таким образом можно сэкономить несколько миллионов. Но здесь важно не попасться на «удочку» мошенников, а доверять свои деньги лишь проверенным компаниям. Их списки публикуются местными акиматами. Все риски в таких ситуациях просчитаны, в случае необходимости деньги вернет государство.
«Акиматы дают сертификаты и разрешения на привлечение денег у населения в рамках долевого строительства. Если, например, человек хочет приобрести новое жилье на стадии котлована, то ему обязательно нужно обратиться к застройщику, посмотреть все разрешительные документы, на каком основании он привлекает деньги. Если это договоры инвестиции или совместного участия, то надо призадуматься. Потому что времена тяжелые, многие застройщики могут уйти в дефолт и потом эти деньги годами не возвращать. Можно заключать договоры с застройщиками, которые работают в рамках закона о долевом строительстве», – добавил глава Казахстанской федерации недвижимости.
В любом случае все риски нужно просчитать с юристом, не бросаться в омут с головой, думая лишь о выгодном предложении.
А теперь разберем рынок вторичного жилья. По данным того же статкомитета, его стоимость в июле этого года в сравнении с июнем выросла на 1,1%, с начала года – сразу на 5% и составила 211 тысяч 827 тенге за один квадратный метр. Стоимость «вторички» также выросла вслед за колебаниями курса доллара.
«Если мы говорим о первичном жилье, то, понятно, цена складывается в основном из стоимости строительных материалов, которые покупают за валюту и ввозят из-за рубежа. А вторичный рынок у нас автоматически подтягивается за первичным. Но хочу заметить, что как только доллар начинает сдавать свои позиции и тенге укрепляется, никто вниз обратно не пересматривает свои цены. Они остаются на прежних позициях. Идет искусственное повышение цены», – обратила внимание президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Лариса Степаненко.
Вместе с тем, по ее словам, сделки зачастую проходят по ценам, которые гораздо ниже указанных в объявлениях. Покупатели их сбивают. Многие продавцы идут на уступки, так как хотят получить деньги сразу, а не ждать неопределенное время.
Выжить в условиях пандемии и вторичному рынку жилья удалось также за счет государственных программ льготного кредитования. Популярна в этом сегменте «Баспана Хит».
Спросом на рынке вторичного жилья сейчас пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры.
«Спросом на вторичном рынке пользуются одно- и двухкомнатные квартиры площадью до 60 квадратных метров. Если мы их выставляем на продажу, тут же начинается активный спрос. В сегментах элит- и премиум-класса идет стойкая стагнация, спрос совсем небольшой. Пандемия активизировала рынок частного сектора – аренды и покупки. Но не нужно строить иллюзий: покупают в основном дома стоимостью в пределах 50 миллионов тенге и недорогие дачи. Дома-«миллионники» не уходят, продавцы не хотят снижать цены, поэтому этот сегмент сильно стагнирует», – сказала Лариса Степаненко.
Ответили эксперты и на актуальный вопрос: «Стоит ли сейчас вкладывать деньги в покупку жилья?».
«Курс доллара сейчас непонятный. Чтобы не потерять свои деньги, можно вложить их в недвижимость, покупку жилья 3-4 категорий. Можно вложиться, а потом сдавать в аренду. То есть будет сохраняться стоимость жилья, и сам владелец будет получать доход на его содержание. Роста цен на недвижимость не будет. Для застройщика сейчас основная проблема – платежеспособный спрос. Им лучше уйти в минус, но снизить стоимость квадратного метра и реализовать. Потому что никому не нужны квадратные метры отложенного спроса у первичного жилья. Кто знает, какая экономическая ситуация может быть через три месяца. Все сейчас меняется очень быстро. А застройщик видит эту ситуацию и, скорее всего, будет идти на понижение стоимости. Повышения однозначно не будет», – заявил Ермек Мусрепов.
Такого же мнения придерживается и Лариса Степаненко.
«Если есть дефицит товара, то мы наблюдаем рост цены. У нас сегодня нет дефицита квадратных метров. У нас большой выбор недвижимости. Покупательского спроса сейчас меньше, чем предлагаемых объектов. Если мы вспомним 2005-2007 годы – тогда цены росли космически, а все потому, что покупателей было в разы больше, чем предложений. Сегодня все наоборот. Покупателей очень мало, а предлагаемых объектов много. Вот и надо делать выводы», – заключила она.
Ожидаемое снижение цен не недвижимость, по расчетам экспертов, может достичь 10%.
Алтыншаш СМАГУЛОВА